Lex Koller à Cologny : la question n'est pas si, c'est combien de mètres carrés
Sur la plupart des communes suisses, la Lex Koller pose une question binaire : cette personne peut-elle acheter, oui ou non ? À Cologny, où le produit courant est la villa sur une parcelle généreuse, une seconde question surgit immédiatement après la première — et c'est elle qui fait échouer les dossiers : le bien visé n'est-il pas trop grand ?
Car la loi fédérale n'ouvre pas seulement des portes : elle en calibre l'ouverture.
D'abord, qui est une « personne à l'étranger »
La LFAIE (RS 211.412.41) soumet à autorisation l'acquisition d'immeubles par les personnes à l'étranger (art. 2 al. 1). Le critère décisif n'est pas la nationalité, c'est le domicile :
| Situation de l'acquéreur | Régime |
|---|---|
| Ressortissant UE/AELE domicilié effectivement en Suisse, avec autorisation de séjour valable | N'est pas une personne à l'étranger. Acquiert comme un résident suisse, sans limite de surface au titre de la LFAIE. |
| Titulaire d'un permis C, quelle que soit sa nationalité | Assimilé, dans le champ de la LFAIE, à un acquéreur non soumis à autorisation. |
| Ressortissant d'un État tiers domicilié en Suisse avec un permis B | Peut acquérir sans autorisation le logement qui lui sert de résidence principale au lieu de son domicile (art. 2 al. 2 let. b LFAIE) — mais dans les limites de surface de l'ordonnance. |
| Personne domiciliée à l'étranger | Personne à l'étranger. Acquisition soumise à autorisation, et seulement dans les cas prévus par la loi. |
Le mot déterminant est effectif. Le domicile suppose la résidence avec l'intention de s'établir durablement : une situation réelle et vérifiable, jamais une adresse de convenance.
Le point colognote : les limites de surface
C'est ici que se joue l'essentiel. Lorsqu'une personne à l'étranger — au sens de la loi — acquiert un logement au titre de sa résidence principale, l'ordonnance d'application (OAIE, RS 211.412.411), à son art. 10, encadre l'opération par des limites indicatives de surface : une surface de terrain et une surface habitable nette au-delà desquelles l'acquisition n'est en principe plus admise, sauf circonstances particulières à démontrer.
Nous ne reproduisons pas ces valeurs ici, pour une raison de fond : elles sont révisables, elles s'apprécient au cas par cas, et un chiffre recopié d'un article ancien conduirait à écarter un bien acquérable ou, pire, à s'engager sur un bien qui ne l'est pas. C'est le notaire qui les vérifie sur l'objet précis.
Pourquoi cette règle mord ici et presque nulle part ailleurs. Une limite de surface est sans effet pratique dans une ville où l'on achète un appartement. Sur une commune où la parcelle courante est vaste et la maison ample, elle devient le filtre déterminant : une partie substantielle des objets mis en vente à Cologny dépasse les valeurs indicatives de l'ordonnance, et n'est donc pas accessible à un acquéreur soumis à ce régime — quel que soit son budget, et quelle que soit sa bonne foi. Faites qualifier votre situation ET l'objet visé avant la première visite. Chercher pendant des mois dans un segment inaccessible est l'erreur la plus coûteuse en temps que l'on puisse commettre sur cette commune.
Ce qui échappe au régime d'autorisation
- Le logement servant de résidence principale à un acquéreur domicilié au lieu de l'immeuble, dans les conditions de l'art. 2 al. 2 let. b LFAIE et dans les limites de surface rappelées ci-dessus.
- Les immeubles servant d'établissement stable à une activité économique — bureaux, ateliers, surfaces commerciales — au sens de l'art. 2 al. 2 let. a LFAIE. Un régime nettement plus ouvert, mais qui suppose une activité réelle.
- Les acquisitions par succession légale, dans les conditions posées par la loi.
En revanche, le logement de vacances est réservé aux communes que le canton a désignées comme touristiques, dans les limites de contingents annuels. Cologny n'a pas ce statut : cette voie n'y est pas ouverte. Voir notre page sur la résidence secondaire à Cologny.
La procédure, et son calendrier
- Qualification préalable de l'acquéreur et de l'objet par le notaire, avant toute offre.
- Requête à l'autorité cantonale genevoise compétente, avec les pièces justifiant la situation et l'usage projeté.
- Acte authentique sous condition suspensive de l'octroi de l'autorisation.
- Décision de l'autorité, susceptible de recours, l'autorité fédérale pouvant intervenir dans les cas prévus par la loi.
- Inscription au registre foncier, qui ne peut avoir lieu qu'une fois l'autorisation entrée en force (art. 11 LFAIE).
Ce calendrier ajoute des semaines à une transaction ordinaire, et il doit être annoncé au vendeur dès la négociation. Sur un marché étroit, une condition suspensive non expliquée fait perdre le dossier.
Les charges qui suivent le bien
Une autorisation n'est jamais inconditionnelle. Elle est assortie de charges (art. 9 al. 2 et 14 LFAIE) portant sur l'usage du bien et sa durée de détention, mentionnées au registre foncier, et dont la violation peut entraîner la révocation. Ces charges suivent l'immeuble : si vous achetez un objet précédemment acquis sous ce régime, faites lire les mentions inscrites avant de signer. C'est une vérification de quelques minutes qui évite des années de contentieux.
Questions fréquentes
Puis-je acheter au nom d'une société ?
Cela ne contourne rien. La LFAIE examine qui contrôle réellement la personne morale acquéreuse, et une structure destinée à échapper au régime d'autorisation tombe sous le coup de la loi, avec des conséquences civiles et pénales.
Et si j'achète un terrain pour construire moi-même ?
Le régime applicable dépend de la qualification de l'acquéreur et de l'usage projeté, et les limites de surface de l'ordonnance jouent également. La question se pose exactement dans les mêmes termes que pour un bâtiment existant.
Puis-je dépasser les limites de surface dans certains cas ?
L'ordonnance admet des circonstances particulières, mais elles doivent être établies et ne se présument pas. C'est un exercice technique, à confier à un notaire qui pratique ce régime, avant l'engagement.
Ma situation peut-elle changer après l'achat ?
Oui, et c'est un point souvent négligé. Un changement de domicile ou de statut de séjour peut affecter les conditions dans lesquelles le bien a été acquis. Signalez tout changement à votre notaire.
Pour aller plus loin
Notre page sur les frais d'acquisition à Cologny détaille le budget d'entrée et le poids des servitudes ; notre observatoire 2026 donne la lecture du marché. Pour un travailleur frontalier, voir notre page frontaliers et achat à Cologny.
État en août 2026. Sources : LFAIE (RS 211.412.41) et OAIE (RS 211.412.411), en particulier son art. 10. Les valeurs de surface qu'il fixe sont indicatives, révisables et s'apprécient au cas par cas : seuls le texte en vigueur et l'autorité cantonale compétente font foi. Ce contenu est informatif et ne remplace pas un avis juridique sur votre situation.