Acheter à Cologny : les frais, et l'extrait qu'il faut lire ligne à ligne

Les postes financiers d'une acquisition colognote sont ceux du canton de Genève : droits d'enregistrement, émoluments du registre foncier, honoraires du notaire, frais de cédule hypothécaire. Ils se calculent, ils s'anticipent, et un notaire vous les chiffre en une journée.

Le poste qui coûte réellement de l'argent ici est ailleurs, et il ne figure sur aucun devis : c'est ce que les servitudes inscrites au registre foncier vous autorisent, ou non, à faire de votre parcelle. Sur une commune bâtie par lotissements successifs depuis plus d'un siècle, elles se sont empilées — et elles décident du projet.

Les postes chiffrables

Poste	Qui le perçoit	Qui le paie	Où se vérifie le montant
Droits d'enregistrement	République et canton de Genève	L'acquéreur, sauf convention contraire	Administration fiscale cantonale, sur le prix de transfert
Émoluments du registre foncier	Canton de Genève	L'acquéreur	Tarif cantonal des émoluments
Honoraires du notaire	Le notaire instrumentant	L'acquéreur, sauf convention contraire	Tarif applicable aux notaires genevois
Cédule hypothécaire	Registre foncier et notaire	L'emprunteur	Mêmes tarifs, calculés sur le montant du gage
Commission de courtage	Le courtier	Le mandant, en principe le vendeur (art. 412 ss CO)	Le contrat de courtage

Trois principes valent partout : c'est l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété, l'acte doit être authentique, et les frais se paient en liquidités — les banques ne les financent en principe pas. Nous ne publions aucun taux : les barèmes sont révisables, et un pourcentage périmé conduit à mal calibrer ses fonds propres.

Le vrai sujet : l'état des charges

L'extrait du registre foncier ne se lit pas en diagonale. Sur une parcelle de coteau, il peut porter des inscriptions qui déterminent entièrement ce que vous pourrez construire, transformer ou même planter :

Servitudes de passage. Chemins d'accès partagés, canalisations, droits de conduite. Elles grèvent votre parcelle au profit d'un voisin, ou l'inverse — et l'entretien se règle selon l'acte constitutif.
Servitudes de vue et de non-bâtir. Elles protègent le dégagement d'un fonds au détriment d'un autre. Elles sont l'un des rares mécanismes qui garantissent durablement une vue — et l'un des rares qui peuvent vous empêcher d'agrandir.
Restrictions de hauteur ou de gabarit convenues entre voisins, qui s'ajoutent aux règles publiques et peuvent être plus sévères qu'elles.
Servitudes de distance et d'alignement, fréquentes dans les lotissements anciens.
Restrictions de droit public et mentions diverses, y compris celles résultant d'une autorisation antérieure au titre de la LFAIE.

La méthode qui évite les mauvaises surprises, et qui prend une demi-journée. Demandez l'extrait complet du registre foncier avec les actes constitutifs des servitudes — pas seulement la liste des inscriptions, qui ne dit presque rien. Puis faites-les lire ensemble par le notaire et par un architecte, en leur posant une question précise : « compte tenu de ces charges et du zonage, que puis-je faire sur cette parcelle ? » Une servitude inscrite il y a quatre-vingts ans au profit d'un voisin oublié reste opposable aujourd'hui. C'est la vérification la plus rentable de toute une acquisition colognote, et c'est celle qui est le plus souvent sautée parce qu'elle paraît technique.

Ce que le notaire vérifie

Son intervention couvre l'identité et la capacité des parties, l'examen de l'état du registre foncier, la rédaction et la lecture de l'acte, la réquisition d'inscription, la gestion des fonds et le règlement des impôts et émoluments.

Sur un objet colognote s'y ajoutent trois contrôles : l'état des servitudes détaillé ci-dessus ; la situation de l'acquéreur au regard de la LFAIE, y compris les limites de surface applicables à une résidence principale ; et, s'il existe des parties communes ou une route privée, l'organisation juridique du groupement — voir notre page PPE et charges.

La cédule hypothécaire

Si vous empruntez, la banque exige une garantie réelle sur l'immeuble. Soit des cédules existent déjà pour un montant suffisant et sont transférées, et les frais restent modestes ; soit il faut en constituer une nouvelle, et l'opération génère émoluments et honoraires calculés sur le montant du gage, non sur le prix d'achat. L'information figure à l'extrait du registre foncier : demandez-la dès la première visite. Sur les montants pratiqués ici, l'écart entre les deux cas n'est pas anecdotique.

Ce que le budget d'entrée ne comprend pas

Les fonds propres. Une part du prix doit être financée sur fonds propres, dont une fraction ne peut pas provenir du 2ᵉ pilier (LPP).
L'amortissement, charge périodique et non coût d'entrée.
L'entretien du parc. Jardin, arbres, allées, murs, piscine : sur cette commune, c'est une ligne budgétaire annuelle majeure, et l'abattage d'un arbre est soumis à autorisation.
La valeur locative, revenu imposable théorique généré par l'occupation de son propre logement, et les impôts liés à la détention.
Les travaux, qui sur ce marché dépassent fréquemment ce que l'on avait prévu — parce que le projet dépend des autorisations, et que les autorisations prennent du temps.

Le calendrier

Étude des servitudes et du potentiel de la parcelle, avec le notaire et un architecte. C'est la première étape ici, avant le prix.
Qualification de l'acquéreur au regard de la LFAIE si le domicile est à l'étranger.
Devis de frais notarial et accord de financement écrit.
Projet d'acte, avec extrait du registre foncier et état des charges complet.
Signature de l'acte authentique, sous condition suspensive si une autorisation est requise.
Réquisition d'inscription, versement du prix, paiement des droits et émoluments.
Inscription au registre foncier : vous devenez propriétaire.

Questions fréquentes

Une servitude peut-elle être supprimée ?

Elle peut être radiée d'un commun accord entre les propriétaires concernés, ou dans les cas prévus par la loi. Cela suppose de retrouver et de convaincre le bénéficiaire, ce qui n'est ni rapide ni acquis. N'achetez jamais en pariant sur une radiation future.

Quel pourcentage prévoir en plus du prix ?

Celui que le notaire chiffre sur votre dossier. Le montant dépend du prix, de la structure de l'opération et de la présence de cédules existantes.

La répartition des frais est-elle négociable ?

Oui : elle relève de la liberté contractuelle et figure dans l'acte.

Puis-je emprunter pour payer les frais ?

En règle générale non. Ils doivent être disponibles en liquidités le jour de l'acte, en plus des fonds propres exigés pour le prix.

Pour aller plus loin

Pour situer votre budget, consultez notre comparatif par quartier et notre observatoire du marché 2026.

État en août 2026. Les barèmes cantonaux, tarifs du registre foncier et tarifs notariaux sont révisables : seuls les documents publiés par la République et canton de Genève font foi. Sources : Code des obligations (RS 220), Code civil suisse (RS 210, notamment les art. 730 ss sur les servitudes), administration fiscale et registre foncier du canton de Genève. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire.