Résidence secondaire à Cologny : deux lois qu'on ne cesse de confondre
« Résidence secondaire » désigne deux choses différentes en droit suisse, régies par deux lois distinctes qui ne poursuivent pas le même but. Sur une commune comme Cologny, où une part de la clientèle est internationale et mobile, cette confusion produit régulièrement des projets construits sur un malentendu — et abandonnés très tard.
Poser la distinction correctement prend deux minutes et évite des mois perdus.
Les deux sens du mot
| La Lex Weber (LRS, RS 702) | La Lex Koller (LFAIE, RS 211.412.41) | |
|---|---|---|
| Ce qu'elle régit | La proportion de résidences secondaires dans une commune, et donc la création de logements nouveaux. | La qualité de l'acquéreur : qui peut acquérir quoi, selon son domicile. |
| Le seuil ou le critère | La part de résidences secondaires dans le parc de logements de la commune, établie chaque année par l'Office fédéral du développement territorial (ARE). | Le domicile effectif de l'acquéreur, et l'usage projeté du bien. |
| Ce qu'elle interdit | En principe, la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes dépassant le seuil. | Aux personnes domiciliées à l'étranger, l'acquisition d'un logement de vacances hors des communes touristiques désignées. |
| Ce qu'elle donne à Cologny | Une commune urbaine de l'agglomération genevoise n'a pas le profil d'une commune saturée en logements de vacances : ce n'est en général pas là que se trouve l'obstacle. | Cologny n'est pas une commune touristique au sens de la loi : cette voie est fermée pour un acquéreur domicilié à l'étranger. |
La conclusion pratique, qui surprend presque tout le monde. Pour un résident suisse qui souhaite un second logement à Cologny, le sujet n'est pas juridique : c'est un sujet fiscal et de charges, traité plus bas. Pour une personne domiciliée à l'étranger, en revanche, le projet est en principe fermé — non parce que la commune serait saturée, mais parce que la LFAIE réserve le logement de vacances aux communes touristiques désignées, statut que Cologny n'a pas. La seule voie praticable pour cet acquéreur est celle de la résidence principale, avec le domicile effectif que cela suppose et les limites de surface de l'ordonnance : voir notre page Lex Koller à Cologny.
Ce qu'un second logement coûte chaque année
Pour l'acquéreur résident, c'est là que se trouve le vrai sujet — et c'est le poste que les budgets d'acquisition omettent le plus souvent.
- La valeur locative. Un logement dont vous disposez génère un revenu imposable théorique, même inoccupé. Elle s'ajoute à vos revenus et se cumule avec celle de votre logement principal.
- L'imposition au lieu de situation. Un immeuble est imposé là où il se trouve. Détenir un bien genevois sans y être domicilié crée une obligation fiscale limitée dans le canton, avec une déclaration à déposer et, le cas échéant, une répartition intercantonale à conduire.
- Les charges d'une propriété avec parc. Jardin, arbres, allées, piscine, dépendances : sur cette commune, l'entretien extérieur n'est pas une ligne accessoire du budget, c'en est une ligne majeure et incompressible.
- Le chauffage d'un volume important peu occupé, qui ne se réduit pas proportionnellement à la présence.
- La surveillance. Une propriété inoccupée demande une présence : la déléguer coûte, ne pas la déléguer coûte davantage.
La question du domicile fiscal
Un pied-à-terre dans l'agglomération genevoise pose une question que les résidences de vacances alpines posent rarement : où se trouve le centre effectif de vos intérêts personnels ? Le domicile fiscal ne se choisit pas, il se constate — sur la base de faits, pas de déclarations. Une personne qui travaille dans la région et y passe la semaine, tout en conservant un logement ailleurs, peut se voir attribuer un domicile qu'elle n'avait pas anticipé.
Cette question doit être posée avant l'achat à un conseiller fiscal, et non découverte à la première taxation. Elle interagit directement avec la LFAIE : un acquéreur venu de l'étranger qui prend un domicile effectif change de régime, et donc de marché accessible.
Louer son second logement
- Vérifiez d'abord le titre. S'il s'agit d'un objet en propriété par étages, le règlement peut encadrer ou interdire la location de courte durée — voir notre page PPE et charges.
- Vérifiez ensuite les servitudes et les règles de lotissement, qui peuvent limiter les usages d'une propriété individuelle bien plus qu'on ne l'imagine.
- Les revenus locatifs sont imposables et remplacent la valeur locative pour la période de location, selon des modalités à faire vérifier.
- Une location régulière de courte durée peut relever de règles communales ou cantonales spécifiques et, selon son ampleur, changer la nature de l'activité exercée.
À la revente
Deux éléments méritent d'être anticipés dès l'achat. Le gain immobilier est imposé par le canton où se trouve le bien, selon un barème qui tient compte de la durée de détention : une revente rapide est fiscalement pénalisée, parfois lourdement. Et la liquidité dépend entièrement du segment : sur un marché où les acquéreurs se comptent et où une partie d'entre eux est écartée par la LFAIE, le public réel d'un objet est plus étroit qu'il n'y paraît. C'est un paramètre à intégrer au moment d'acheter, pas au moment de vendre.
Questions fréquentes
Cologny est-elle soumise aux restrictions de la Lex Weber ?
Le statut de chaque commune résulte de l'inventaire annuel de l'ARE, qui fait foi et peut évoluer. Une commune urbaine de l'agglomération genevoise n'a pas le profil d'une commune saturée, mais c'est l'inventaire en vigueur au moment du projet qu'il faut consulter, jamais un souvenir.
Puis-je acheter un pied-à-terre si je vis à l'étranger ?
En principe non, à Cologny, faute pour la commune d'avoir le statut touristique que la LFAIE exige pour le logement de vacances. La voie praticable est celle de la résidence principale, avec domicile effectif.
Et si j'ai un permis B et que je vis à Genève ?
Vous relevez alors du régime de la résidence principale, avec les limites de surface de l'ordonnance. Un second logement soulève une question distincte, à qualifier précisément avec un notaire.
Puis-je déduire les intérêts hypothécaires ?
Les intérêts de la dette sont en principe déductibles dans les conditions du droit fiscal applicable, et l'entretien selon des règles distinctes. La répartition intercantonale ou internationale, quand elle s'applique, est un exercice technique : faites-le vérifier.
Pour aller plus loin
Notre guide des frais d'acquisition à Cologny chiffre le budget d'entrée, et l'observatoire 2026 replace ce segment dans le marché local.
État en août 2026. Sources : LRS (RS 702) et son ordonnance ; inventaire des résidences secondaires de l'Office fédéral du développement territorial (ARE) ; LFAIE (RS 211.412.41) et OAIE (RS 211.412.411). La fiscalité relève du droit fédéral, cantonal et communal : ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseiller fiscal.